Tragbarkeit im Alter - Wo liegen die Gefahren?

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer gehen davon aus, dass ihr Eigenheim auch nach der Pensionierung sicher finanziert ist. Doch mit dem Rückgang des Einkommens und strengeren Vorgaben der Banken kann genau Ihr Zuhause plötzlich zur Herausforderung werden. Wir zeigen Ihnen, was Tragbarkeit wirklich bedeutet, warum sie sich im Alter oft verändert und welche Handlungsmöglichkeiten bestehen.

Das Wichtigste in Kürze

• Banken beurteilen die Tragbarkeit nicht anhand des aktuellen Zinssatzes, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent sowie Amortisation und Unterhaltskosten.

• Mit der Pensionierung sinkt das Einkommen meist auf 60 bis 70 Prozent des früheren Lohns, wodurch die Tragbarkeit rasch nicht mehr erfüllt sein kann.

• Nach der Pensionierung darf die Hypothek maximal 65 Prozent des Immobilienwerts betragen, was häufig eine Teilamortisation notwendig macht.

• Wer die Tragbarkeit frühzeitig prüft, gewinnt Handlungsspielraum und kann das eigene Zuhause langfristig sichern oder neu ausrichten.

Warum das Eigenheim im Alter zur Herausforderung werden kann

Das eigene Zuhause bedeutet für viele Eigentümerinnen und Eigentümer vor allem eines: Sicherheit. Es ist der Ort, an dem Kinder aufgewachsen sind, an dem Erinnerungen entstanden sind und an dem man auch den Lebensabend verbringen möchte. Umso überraschender ist es, wenn genau dieses Zuhause im Alter plötzlich zur finanziellen Frage wird. Nicht, weil man schlecht gewirtschaftet hat, sondern weil sich die Anforderungen mit der Pensionierung plötzlich ändern.

Ein klassisches Beispiel ist das Ehepaar Steiner aus der Region Winterthur. Seit Jahrzehnten leben sie in ihrem Einfamilienhaus. Die Hypothek wurde stets zuverlässig bezahlt, das Haus ist schuldenfrei bis auf die Finanzierung. Und doch stellt sich kurz vor der Pensionierung eine unangenehme Frage: Können wir uns unser Zuhause auch nach dem Erwerbsleben noch leisten?

Was Banken unter Tragbarkeit verstehen

Die Tragbarkeit beschreibt, ob eine Immobilie langfristig finanzierbar ist. Banken prüfen dabei nicht den aktuellen Zinssatz, sondern rechnen bewusst konservativ. Sie gehen von einem kalkulatorischen Zinssatz von rund fünf Prozent aus und addieren dazu Amortisation sowie pauschale Unterhaltskosten. Diese Gesamtkosten dürfen in der Regel nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen.

Während der Berufstätigkeit war diese Rechnung erfüllt. Mit der Pensionierung sinkt das Einkommen jedoch spürbar. AHV- und Pensionskassenrenten machen meist nur noch rund sechzig bis siebzig Prozent des früheren Lohns aus. Gleichzeitig bleiben die kalkulatorischen Kosten gleich hoch. Genau hier beginnt die Tragbarkeit zu kippen. Selbst Eigentümerinnen und Eigentümer mit solider Historie können aus Banksicht plötzlich als nicht mehr tragbar gelten.

Hinzu kommt eine weitere Hürde. Nach der Pensionierung verlangen Banken, dass die Hypothek maximal 65 Prozent des Immobilienwerts beträgt. Wer bis dahin nicht ausreichend amortisiert hat, gerät unter Druck.

Ein Rechenbeispiel aus der Praxis

	Während der Berufstätigkeit	Nach der Pensionierung	Nach Teilamortisation (CHF 75'000)
Einkommen/Rente	CHF 120'000	CHF 88'000	CHF 88'000
Hypothek	CHF 500'000	CHF 500'000	CHF 425'000
Kalkulatorische Kosten	CHF 33'000	CHF 33'000	CHF 29'250
Tragbarkeit	28%	38%	33% (tragbar)

Quelle: UBS Blog: «So bleibt die Hypothek im Alter tragbar.», 22.10.2024

Berechnungsgrundlage: Immobilienwert CHF 800’000, kalkulatorischer Zins 5 %, Nebenkosten 1 %.

Dieses Beispiel zeigt: Schon eine Teilamortisation von CHF 75’000 kann entscheidend sein, um die Tragbarkeit im Alter wiederherzustellen.

Warum kleine Anpassungen grosse Wirkung haben können

In der Praxis zeigt sich oft, dass bereits gezielte Massnahmen entscheidend sein können. Eine Teilamortisation kann die Tragbarkeit deutlich verbessern, ohne die gesamte Liquidität zu binden. Das Rechenbeispiel macht dies deutlich. Eine vergleichsweise moderate Rückzahlung kann aus einer rechnerisch nicht tragbaren Situation wieder eine tragbare machen.

Entscheidend ist dabei nicht nur die Zahl, sondern der Zeitpunkt. Wer sich erst mit der Tragbarkeit beschäftigt, wenn die Pensionierung unmittelbar bevorsteht, hat weniger Optionen. Wer früher hinschaut, gewinnt Handlungsspielraum.

Früh planen heisst Wahlfreiheit behalten

Eine rechtzeitige Auseinandersetzung mit der eigenen Situation eröffnet Möglichkeiten. Manche Eigentümerinnen und Eigentümer optimieren ihre Einnahmen, etwa durch eine frühzeitige Vorsorgeplanung oder die Nutzung vorhandener Wohnreserven. Andere senken gezielt Kosten, amortisieren strategisch oder passen das Haus an neue Lebensphasen an, solange finanzielle Flexibilität vorhanden ist.

Wichtig ist dabei immer das Gleichgewicht. Zu viel Amortisation kann ebenso problematisch sein wie zu wenig, wenn dadurch kaum noch freie Mittel für Unerwartetes bleiben. Genau hier zeigt sich der Wert einer individuellen Betrachtung statt pauschaler Empfehlungen.

Wenn aus Druck neue Perspektiven entstehen

Bei Familie Steiner schien ein Verkauf zunächst unausweichlich. Die Tragbarkeit war rechnerisch nicht mehr gegeben, der emotionale Druck gross. Erst eine vertiefte Analyse zeigte, welches Potenzial im Grundstück steckte. Anstelle des bestehenden Einfamilienhauses entstand ein Neubau mit mehreren Wohneinheiten. Im Erdgeschoss realisierten sich die Steiners ihre eigene altersgerechte Wohnung, barrierefrei und nach ihren Vorstellungen gestaltet. Die zusätzlichen Wohnungen finanzierten den Neubau.

Heute leben sie weiterhin an der gleichen Adresse, mit geringeren monatlichen Kosten und deutlich mehr finanzieller Sicherheit. Alternativ wäre auch eine Vermietung der zusätzlichen Einheiten möglich gewesen, um ein langfristiges Zusatzeinkommen zu schaffen. Das ehemalige Eigenheim wurde so zur stabilen Altersvorsorge, ohne den Bezug zum vertrauten Ort zu verlieren.

Tragbarkeit ist mehr als eine Bankrechnung

Die Tragbarkeit entscheidet nicht nur über Zahlen, sondern über Lebensqualität. Sie beeinflusst, ob man bleiben kann, wie man wohnen möchte und welche Freiheiten man sich im Alter bewahrt. Wer früh hinschaut, kann aus einer scheinbaren Einschränkung neue Chancen entwickeln.

Mit einer offenen Planung und einer Beratung, die über das reine Rechnen hinausgeht, lässt sich oft mehr erreichen, als viele Eigentümerinnen und Eigentümer zu Beginn erwarten. Denn ein Zuhause mit Zukunft entsteht dort, wo finanzielle Realität und persönliche Lebenswünsche zusammenfinden.

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